Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi.doc

Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi.

Lời Mở Đầu

Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn hình thành vàphát triển Định giá bất động sản là một lĩnh vực còn nhiều mới mẻ với các doanhnghiệp, tổ chức, cá nhân Trong năm vừa qua (2005), thị trường bất động sản nước tacó thể coi là “đóng băng” mà một trong những nguyên nhân khiến cho số lượng cácgiao dịch thành công ít là do giá của bất động sản quá cao, không phù hợp với nhucầu thực tế của thị trường Vấn đề khiến cho nhiều chuyên gia bất động sản quan tâmđó là giá cả bất động sản trên thị trường liệu có phản ánh đúng giá trị thực chất củanó hay không và những căn cứ để định giá, các phương pháp định giá được sử dụngnhư thế nào trong hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp Nghị định 198 của chínhphủ đã quy định cụ thể những phương pháp định giá bất động sản tuy nhiên chưa cómột nghiên cứu cụ thể nào việc sử dụngc các phương pháp này vào trong thực tế hoạtđộng của các tổ chức doanh nghiệp.

Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty đầu tiên tạiViệt Nam hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản Công ty đã thu được nhiềuthành tựu trong lĩnh vực này với hơn 30.000 bất động sản lớn nhỏ đã được công tyđịnh giá Định giá bất động sản đã trở thành một hoạt động kinh doanh quan trọngtrong hoạt động của công ty Với mục đích làm rõ việc sử dụng các phương phápđịnh giá vào thực tế hoạt động của các tổ chức doanh nghiệp, em lấy tên đề tài thực

tập tốt nghiệp của mình là: Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt độngđịnh giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi.

Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Tại công ty cổ phần bất động sản TôgiPhương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra

Phương pháp phân tích Phương pháp thống kêKết cấu của đề tài gồm 3 chương:

Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản

Chương II: Thực trạng hoạt động định giá tại công ty bất động sản Tôgi

Chương III: Phương hướng giải pháp hoàn thiện việc sử dụng các phươngpháp định giá tại công ty bất động sản Tôgi.

Do thời gian nghiên cứu chưa dài và có những hạn chế nhất định về nhận thứcnên đề tài sẽ không tránh khỏi những sai xót nhất định, em rất mong nhận đượcnhững ý kiến đóng góp của thầy cô cùng các bạn.

Cuối cùng em xin cảm ơn Thầy giáo Tiến sĩ Nguyễn Thế Phán, người đã tậntình giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành chuyên đề này Em cũng xin cảm ơn cácanh chị tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi đỡ em rất nhiều trong quá trình hoànthành chuyên đề này Em xin chân thành cảm ơn!

Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản

1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN

1.1 Khái niệm chung về bất động sản

- Tài sản: Là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng

- Tài sản bao gồm: Vật có thực, tiền bạc, giấy tờ có giá trị được bằng tiền và có thểchuyển giao trong giao lưu dân sự kể cả quyền sở hữu trí tuệ

- Có nhiều cách phân loại tài sản tuỳ theo mụch đích quản lý và sử dụng, có mộtcách phân loại mà được quốc tế công nhận đó là phân chia thành động sản và bấtđộng sản

- Theo điều 181 Bộ luật dân sự:

Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm:  Đất đai;

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn lìên với đất đai kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó;

 Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Theo điều luật này có thể hiểu bất động sản bao gồm 4 nhóm tài sản chính đó là- Đất đai: Phải là đất đai không di dời được, phải là đất đã xác định chủ quyền,phải được đo lường bằng giá trị

- Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với chúng, nhàở: nhà cửa xây dựng cố định như nhà ở, nhà trung tâm thương mại văn phòng côngsở, khách sạn, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường xá cầu cống,bến bãi sân bay nhà xưởng …, các tài sản không thể tách dời các công trình xây dựngnhư máy điều hoà trung tâm các loại cây cảnh trồng trên đất để tạo cảnh quan chocông trình

Các công trình phải có khả năng đo lường lượng hoá thành giá trị

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vuờn cây lâu năm, các công trình nuôitrồng thuỷ sản, các công trình du lịch vui chơi thể thao, một số công trình khai tháchầm mỏ

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật: tuỳ theo quy định của pháp luật

1.2 Khái niệm về định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm về định giá

Định giá là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu của tài sản cụ thể dưới hìnhthức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định

1.2.2.Khái niệm về định giá bất động sản

Định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giá trị của bấtđộng sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặcđiểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị truờng bất động sảnbao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế

Nói định giá bất động sản là một khoa học bởi vì nó thể hiện cách tính toánphân tích dữ liệu trong quá trình xác định giá trị bất động sản

Nói định giá bất động sản là một nghệ thuật bởi vì nó cần kỹ năng nắm bắtthông tin của người định giá, hỗ trợ cho quá trình đánh giá phân tích số liệu, nó cầnmột quan điểm riêng của người định giá

Như phần trên đã trình bày, bất dộng sản có thể là đất đai cũng có thể là đấtđai và các tài sản gắn liền với đất Vì vậy, định giá bất động sản thực chất là định giáđất và các tài sản gắn liền với đất (nếu có) Trong trường hợp bao gồm cả việc địnhgiá các tài sản gắn liền với đất thì cũng không phải vì thế mà tách chúng hoàn toànđộc lập với nhau, vì bất động sản được hiểu là một đơn vị tương đối thống nhất vềquyền chiếm hữu Quyền sử dụng và về mục đich sử dụng Hơn nữa bất động sản làtài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn chịu sự tác động bởi nhiềuyếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bấtđộng sản là không giống nhau, chúng tuỳ thuộc vào từng bất động sản từng vị trí của

bất động sản Vì vậy việc xác định các quyền đối với bất động sản; những yếu tố vàmức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn,phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá.

2 VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ BẤTĐỘNG SẢN

2.1 Vai trò của định giá bất động sản

Có thể nói định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong hoạt động kinhtế định giá bất động sản làm căn cứ cho các hoạt động:

- Khi một bất động sản cần phải chuyển quyền sử dụng;

- Chuyển chủ sở hữu dưới các hình thức như mua bất động sản, bán bấtđộng sản:

- Thế chấp bất động sản;- Định giá để cho thuê;- Định giá bảo hiểm;

- Báo cáo tài chính, các lĩnh vực tái phát triển;

Định giá bao giờ cũng gắn với một bất động sản cụ thể và tại một thời điểm xácđịnh Không thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng như khôngthể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm Một tài sản xác định tạimột thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công việc định giá Tuy mọicuộc định giá đều có cùng mục tiêu đó là xác định giá trị của bất động sản trên thịtrường nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn trước khi tiến hành định giá đólà giá bất động sản cần định giá là loại giá nào: giá thị trường, giá trị thế chấp, giá trịbảo hiểm giá trị tiềm năng và nhằm phục vụ cho mục đích gì: để Nhà nước làm căncứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, góp vốn liên danh bằngquyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, v.v…hay dịch vụ chongười sử dụng đất có cơ sở trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi,chuyển nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất v.v…

Như vậy định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế,giúp cho Nhà nước cũng như người sử dụng có những quyết định đúng đắn trongquản lý sử dụng cũng như trong hoạt động kinh doanh và các hoạt động giao dịchdân sự khác.

2.2 Các căn cứ định giá bất động sản

2.2.1 Các yếu tố cấu thành tạo nên bất động sản

Bao gồm các yếu tố như: đất đai, các công trình xây dựng, tài sản gắn liền đấtđai…

Nếu ta coi bất động sản = đất đai + tài sản gắn liền với đất (công trình trên đấtvà các tài sản khác gắn liền với đất) thì giá bất động sản sẽ là tổng của giá đất và giácủa các tài sản khác gắn liền với đất.

2.2.1.1 Cơ sở hình thành giá đất  Địa tô

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Chế độ sởhữu về ruộng đất có các hình thức cơ bản sau: sở hữu nhỏ của nông dân tự do, sở hữulớn của địa chủ của Nhà nước qua các thời đại.

Xã hội tư bản, nông nghiệp tồn tại ba giai cấp đối lập nhau, nhưng có quan hệchặt chẽ với nhau đó là địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và lao động làm thuêtrong nông nghiệp Người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụngruộng đất theo ý muốn của họ Họ có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho người khácthuê Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất và quyền sử dụngruộng đất tách rời nhau Để được sử dụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất,nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng Số tiền trảđược tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách kháchquan không phụ thuộc và chủ ruộng đất hay nhà tư bản, mà theo mặt bằng chung vềmức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế Số tiền trả đó dù trả về ruộng đất canh tác haylà đất xây dựng, hầm mỏ, ngư trường, rừng gỗ … Đều được gọi là địa tô Đó chính

là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ Quyền đó đã đem lại cho chủsở hữu một lợi ích cụ thể.

Như vậy địa tô là một hình thái theo đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiệnvề mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó Khoản tiềnmà nhà tư bản phải trả cho chủ ruộng, trên thực tế dù nhiều hay ít đều được gọi là địatô Nhưng xét về bản chất kinh tế chỉ có thể nói: địa tô là một khoản tiền mà chủ tưbản phải trả cho chủ ruộng đất.

Địa tô được hình thành bởi các nhân tố thuộc điều kiện tự nhiên như: độ phìtự nhiên, vị trí của đất đai ….được gọi là địa tô chênh lệch I Địa tô chênh lệch I nóichung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó không phảido công lao động của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện khách quan tự nhiên đem lại.Chủ tư bản thu được khoản lợi nhuận này bằng phương thức quảng canh vào thời kỳbắt đầu khai thác nông nghiệp Mặt khác chủ tư bản sau khi nộp cho cho chủ đất vẫncòn lợi nhuận bình quân

Khác với địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II là một hình thái địa tô cóđược trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp, tức là donhững những khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có, và chủ tưbản khai thác bằng phương thức thâm canh vào thời kỳ đã hoàn toàn làm chủ trongsản xuất nông nghiệp Địa tô chênh lệch II có được do đầu tư liên tiếp trên cùng loạiiđất, tức là do trình độ thâm canh quyết định

Tóm lại: Địa tô chênh lệch I và đia tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện củađịa tô chênh lệch Địa tô chênh lệch được hình thành theo công thức

Địa tô chênh lệch = giá cả sản xuất chung – giá cả sản xuất cá biệt.

Nếu theo giả thuyết trên thì các chủ tư bản kinh doanh trên đất xấu nhất, sẽ khôngphải nộp địa tô cho địa chủ, vì giá cả sản phẩm trên thị trường do giá cả sản xuất trênloại đất đó quyết định Chủ ruộng đất đó sẽ không thu đuợc địa tô, như vậy có nghĩalà quyền sở hữu đất của chủ sử dụng đất coi như không tồn tại Thực tế không phảinhư vậy, mà chủ tư bản phải nộp cho chủ đất một khoản tiền không phải dưới hình

thái địa tô chênh lệch đó được gọi là địa tô tuyệt đối Địa tô này bất kể có lợi nhuậnsiêu ngạch chênh lệch giữa các thửa đất, hoặc giữa các mức đầu tư hay không đềuphải nộp cho chủ ruộng đất.

Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc sử dụng đất đaiứng với tỷ suất giá trị thặng dư như nhau trong ngành sản xuất khác nhau do cấu tạohữu cơ tư bản khác nhau.

Tóm lại, địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối, nguồn gốc và bản chất của địatô cũng chỉ là một bộ phận giá trị thặng dư, do lao động không công của công nhânlao động nông nghiệp tạo ra Nói cách khác địa tô chỉ là hình thức khác của giá trịthặng dư Địa tô cùng với lợi nhuận của nhà tư bản nói lên tư bản nông nghiệp cóquan hệ bóc lột với địa chủ do quyền tư hữu về ruộng đất sinh ra.

Giá cả ruộng đất chính là địa tô tư bản hoá theo công thức Giá cả ruộng đất = địa tô / tỷ suất lợi nhuận

Có thể nói địa tô sẽ làm cho giá cả ruộng đất giảm, chi phí sản xuất giảm làm chogiá cả nông phẩm giảm mà lợi nhuận vẫn tăng

Trong quá trình xem xét quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, việc đánh giá lợinhuận thu được từ sử dụng đất và phân phối lợi nhuận đó trở thành trọng tâm Mácđã có những kết luận sâu sắc về vấn đề này khi nghiên cứu vai trò của đất đai trongquá trình sản xuất tư bản chủ nghĩa Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm ba loạiđịa tô: Địa tô chênh lệch I tạo ra do sự chênh lệch về ưu thế của điều kiện tự nhiêngiữa hai mảnh đất cùng diện tích; địa tô chêh lệch II do kết quả của cường độ đầu tưcủa người sử dụng đất tạo nên, và lợi nhuận của loại địa tô này phải thuộc vào ngườiđầu tư vào đất; địa tô tuyệt đối là tạo thành do sự chênh lêch giữa giá cả sản xuất cábiệt có liên quan đến đất và giá cả thị trường.

Như vậy thông qua xem xét sự hình thàng địa tô ta có thể thấy rằng, bản thânđất đai mang lại giá trị cho người sở hữu chúng vì nó trực tiếp tạo ra giá trị thặng dư.Điều này đã được sử dụng trong quá trình định giá bất động sản Định giá bất động

sản theo phương pháp lợi nhuận chính là quá trình phát triển lý thuyết của Mác vềđịa tô.

 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất cóthể tăng hay giảm Lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, đemtiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Nếu lãi suất ngân hàngmà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bánvới giá thấp, họ để đất thu đuợc địa tô cũng lớn hơn thu nhập nếu họ bán đất và gửisố tiền đó vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong đàtăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm đó giá đất ngày càngtăng lên, việc kinh doanh bất động sản thường sẽ có lãi Nguời bán đất căn cứ vào lãisuất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổbiến và xo thể tính bình quân trong một khoảng thời gian tương đối dài để loại trừảnh hưởng của các nhân tố cá biệt Trong phạm vi của nền kinh tế quốc dân có thểnói lãi suất ngân hàng là như nhau Và như vậy có thể nói lãi suất ngân hàng quyếtđịnh giá đất nói chung

Thị trường kinh doanh bất động sản phải được phát triển trong một thị truờng vốn,các dịch vụ ngân hàng, tài chính thuận lợi Khi đó các nhà đầu tư bất động sản sẽhành động dựa trên nguyên tắc so sánh chi phí và lợi ích.

Tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí sử dụng đất.

Hay: tiền thuê đất = tiền thu nhập do đất mang lại – chi phí sử dụng đất – chi

phí cho lãi suất – Et.

Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai Ở đây nhà đầu tưcoi tiền thuê đất là một khoản chi phí Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàngvới lãi suất nào đó, do đó khoản chi cho tiền vay ngân hàng phải được coi như mộtkhoản chi phí Nếu Et càng lớn thì nhà đầu tư sẽ sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.

Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau :

Pl = Σ (PLt / (1+r) t) (t = 1; ∞)

Trong đó P l là giá đất tính như giá trị của một tài sản

PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định r là tỷ lệ lãi suất

 Quan hệ cung cầu bất động sản

- Cầu bất động sản trên thị trường

Trong một khoảng thời gian xác định, nhu cầu bất động sản trên thị trườngđược xác định dựa trên 5 yếu tố ảnh hưởng lớn cụ thể là :

Giá cả bất động sản: số lượng về cầu bất động sản trên thị truờng liên quannghịch đảo với giá trị thị trường của chúng Nếu nhà ở một khu vực nào đó nằmtrong một khu vực cho trước giảm giá, lúc đó số người mua bất động sản có khả năngthanh toán tăng lên và số lượng bất động sản đòi hỏi (cầu) cũng tăng lên.

Thu nhập của người tiêu dùng: Thu nhập của người tiêu dùng cao hơn sẽ tạo rakhả năng nhiều đơn vị hàng hoá (bất động sản) sẽ được mua sắm hơn.

Giá của các mặt hàng có liên quan: Các mặt hàng có liên quan là những mặthàng thay thế hoặc là những mặt hàng bổ sung.

Những dự kiến của khách hàng: Số lượng một mặt hàng được đòi hỏi dựa vàogiá của nó trong tương lai Đối với người có nhu cầu về nhà đất, nếu họ dự kiến giácủa mặt hàng này trên thị trường sẽ tăng thì họ sẽ tiến hành mua sắm mặt hàng nàysớm hơn và ngược lại.

Sở thích và tâm lý tiêu dùng của khách hàng: sự nhận thức về tính hữu dụngcủa sản phẩm được quyết định dựa nhiều trên sở thích và những phong tục tập quáncủa khách hàng Ngoài ra độ tuổi, giới tính vị trí trong xã hội, nghề nghiệp, trình độvăn hoá sẽ quyết định loại sản phẩm mà họ sẽ mua.

- Cung bất động sản trên thị trường :Có 4 yếu tố quyết định đến số lượng cung củathị trường đó là :

Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước: Lượng cung bất động sản trên thịtrường trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương Sau đó là diện

tích của từng loại đất trên địa phương đó Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước cóảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất của từng loại đất được sử dụng Do đất đai là có giớihạn về không gian và vị trí do đó khi chuyển từ loại đất này sang sử dụng vào mụcđích khác thì tổng quỹ đất không đổi nhưng số lượng từng loại đất thì có sự thay đổido đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất của từng loại đất.

Sự thay đổi giá cả bất động sản trên thị trường: Khi giá cả bất động sản trên thịtrường biến động thì sẽ có tác động đến sự hình thành cung trên thị trường Nếu giácủa bất động sản có xu hướng tăng lên thì lượng cung bất động sản sẽ có xu hướngtăng lên.

Khả năng nguồn vốn tự có của nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động, vốnvà quản lý: Trong một khoảng thời gian khi mà lượng vốn và lao động (các nguồnlực đầu vào là ổn định) thì số lượng các bất động sản được đưa vào thị trường là phùhợp với dự kiến Nhưng nếu trong một thị trường các yếu tố đầu vào và vốn bị cạnkiệt thì số lượng bất động sản được sản xuất sẽ hạn chế.

Khả năng ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất: Những cải tiến và thay đổicông nghệ mới trong xây dựng bất động sản theo chiều hướng ngày càng hiện đạihoá sẽ làm gia tăng chất lượng và số lượng các bất động sản trên thị trường Ngoàira, sự xuất hiện của các sản phẩm thay thế cũng là một yếu tố làm tăng cung bất độngsản trên thị trường.

2.2.1.2 Cơ sở tính giá các tài sản trên đất

Các tài sản gắn liền đất đai chủ yếu đó là nhà cửa và các công trình xây dựngkhác.

Căn cứ để tính giá trị của các tài sản trên đất chủ yếu dựa vào giá trị của cáccông trình trên đất Bởi vì khi xem xét định giá bất động sản giá trị của công trình làmột bộ phận quan trọng cấu thành nên giá trị của bất động sản lúc nay giá của bấtđộng sản có thể coi như :

Giá bất động sản = giá đất + giá công trình

= Chi phí đất + chi phí công trình - hao mòn - lỗi thời

Giá trị hiện tạicủa công trình =

Chi phí thay thế /tái tạo công trình -

Tổng giảm giá tíchluỹ công trình

Tổng giảm giá tích luỹ của công trình là: phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do

gì tạo ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo của công trình so vớigiá thị trường của bất động sản vào thời điểm định giá

Chúng ta sẽ nghiên cứu rõ hơn về tổng giảm giá tích luỹ trong phương phápđịnh giá chi phí.

2.2.2 Chi phí cơ hội (sử dụng cao nhất tốt nhất)

Việc sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản là việc sử dụng một cách hợppháp hợp lý của mảnh đất hoặc của bất động sản đã được cải thiện sự phù hợp đượcthể hiện về mặt vật chất và khả thi về tài chính

Nó chịu sự tác động của các lực lượng kinh tế tham gia thị trường việc sử dụngcao nhất tốt nhất đuợc coi là một nghiên cứu kinh tế Là cơ sở xác định giá trị thịtrường và đây sẽ là giá cao nhất

Khi định giá đất ta phải coi mảnh đất là mảnh đất trống Công trình coi như đã được cải thiện

Sử dụng cao nhất tốt nhất đòi hỏi trả lời các câu hỏi + Sử dụng mảnh đất vào việc gì

+ Loại xây dựng hoặc cải thiện gì nên được làm và làm khi nào

+ Các cải thiện hiện tại nên được giữ nguyên hay hay nên thay đổi để bất độngsản có giá trị hơn

+ Nếu có các thay đổi thì thay đổi như thế nào và khi nào

2.2.3 Những thay đổi của nền kinh tế

- Luật đất đai là một yếu tố tác động rất lớn đến định giá - những biến đổi vô hình

- Biến đổi trong bản thân nền kinh tế- Xu hướng quốc tế

- Ngoài ra những biến đổi về vật chất và tinh thần, tâm lý xã hội cũng sẽlàm thay đổi giá trị bất động sản

Ví dụ như sự thay đổi trong xu hướng về nhà chung cư chịu sự tác động của4 nhân tố: xã hội, kinh tế, chính trị, môi trường Bốn nhân tố này sẽ tác động đến giátrị của bất động sản là nhà chung cư

Các yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản bảo đảm tính cân đối

Giá trị của bất động sản duy trì bền vững khi các yếu tố đối ngược tác độngqua lại lẫn nhau đạt trạng thái cân bằng

Bất động sản = Đất + Công trình

Sự cân bằng kinh tế đạt được khi sự kết hợp giữa các cải thiện và đất đạt tốiưu.

Khả năng cạnh tranh của bất động sản

Dựa trên hai khía cạnh là khả năng cạnh tranh sử dụng và và mối tương quan vớicác bất động sản khác

+ Xem xét khả năng sử dụng cao nhất tốt nhất để xét khả năng cạnh tranh sử dụng + Xem xét giữa những người sử dụng, yếu tố cung cầu, cạnh tranh trong nội bộcung, cạnh tranh trong khu vực và ngoài khu vực, cạnh tranh trong phù hợp thị hiếungười tiêu dùng.

2.2.7 Dự báo các lợi ích của bất động sản

Giá trị thị trường của bất động sản chính là giá trị hiện tại của các lợi ích tươnglai mà bất động sản mang lại cho nguời tiêu dùng

Giá trị thị trường của bất động sản = FV (giá trị tương lai) do đó người địnhgiá cần phải dự báo các xu hướng lợi ích đó

2.3.3 Nguyên tắc thay đổi

Giá bất động sản chỉ có hiệu lực vào một ngày cụ thể (Ngày yêu cầu cung cấpđịnh giá)

Đòi hỏi thực tiễn định giá phải tuân thủ trình tự nhất định không bỏ xót bước,không chồng chéo

2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản

2.4.1 Các chính sách về luật pháp liên quan đến bất động sản và định giá bấtđộng sản

Luật đất đai hay các chính sách của Nhà nước về chế độ sở hữu sẽ tác động trựctiếp đến hoạt động định giá bất động sản

Luật đất đai 2003 đã quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thốngnhất quản lý trong cả nước Do đó giá đất sẽ do uỷ ban nhân dân các tỉnh, thànhphốtrực thuộc Trung ương ban hành làm căn cứ tính thuế khi chuyển quyền sử dụng, thếchấp, bảo hiểm… Ngoài ra giá đất cũng được hình thành dựa trên đấu giá quyền sửdụng đất để làm căn cứ tính thuế.

Nghị định 198 đã quy định những căn cứ và phương pháp xác định giá đất sátgiá thị trường Đó sẽ là cơ sở và căn cứ cho hoạt động định giá Tuy nhiên việc ứngdụng các phương pháp và căn cứ này vào thực tế hoạt động sẽ còn nhiều thách thứcvà trở ngại khác nhau.

2.4.2 Các chính sách về kinh tế và sự phát triển của nền kinh tế quốc dân

Trước khi chúng ta mở cửa hội nhập đón nhận nền kinh tế thị trường địnhhướng xã hội chủ nghĩa,có thể nói thị trường bất động sản nước ta về cơ bản là chưacó Khi đó thì hoạt động định giá cũng chưa phát triển Ở thời điểm đó Nhà nướcchưa công nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản nhưng nó vẫn tồn tại dưới hìnhthức không chính thức “ ngầm”.

Đầu thập niên 90 nền kinh tế nước ta chuyển mình mạnh mẽ sang nền kinh tếthị trường Điều đó đã tạo ra sự tăng trưởng mạnh mẽ cho nền kinh tế Nó kéo theosự hình thành của hàng loạt thị trường mới trong đó có thị trường bất động sản Cácgiao dịch dân sự về bất động sản ngày càng tăng vì đất đai là tư liệu không thể thaythế của qúa trình sản xuất.

Sự tăng trưởng kinh tế làm cho nhu cầu về nhà ở của người dân tăng lên (thunhập tăng) Đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh Cáchoạt động liên quan đến bất động sản lúc này trở nên sôi nổi và hoạt động định giángày càng trở nên quan trọng.

2.4.3 Vai trò chủ quan của người định giá

Bất động sản rất đa dạng nên nếu không phải là những nhà định giá chuyênnghiệp thì họ sẽ gặp khó khăn với sự đa dạng này Người định giá chuyên nghiệp sẽcó những kiến thức đa dạng về bất động sản do đó họ sẽ đưa ra được những căn cứchính xác phục vụ cho công tác định giá.

Giá trị bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào nhận định chủ quan của ngườiđịnh giá Qúa trình thu thập và xử lý thông tin sẽ là khâu rất quan trọng đối với hoạtđộng định giá Chỉ có những nhà định giá chuyên nghiệp mới có thể lượng hoá đượcnhững sự khác biệt giữa các vùng các địa phương và đâu là những nhân tố của thị

trường

3 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN3.1 Phương pháp so sánh

3.1.1 Khái niệm của phương pháp

Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương phap so sánh giá bánrút ra từ thị trường) là phương pháp định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếpbất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự trên thị trường nhằm tìm ra cácgiá trị của nó từ các giao dịch trước đó

3.1.2 Cơ sở khoa học của phương pháp

Giá trị thị trường của của mỗi bất động sản là kết quả tổng hoà của giá trịchủ quan (giá trị nội tại) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách quantác động lại) Trên thực tế không thể có hai bất động sản giống hệt nhau Vì vậykhông thể áp đặt một cách máy móc giá bán của một bất động sản này cho một bất

động sản khác, mặc dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau Tuy nhiên chúng ta cóthể sử dụng giá bán của các bất động sản so sánh trên thị trường để làm căn cứ tínhgiá trị của bất động sản mục tiêu và có những sự điều chỉnh cho phù hợp với bấtđộng sản mục tiêu.

Phương pháp này được xây dựng dựa trên các nguyên tắc cơ bản của định giánhư:

+ Nguyên tắc cung cầu: Nó quyết định đến giá cả của bất động sản so sánh trên thịtrường

+ Nguyên tắc thay thế: giá trị của bất động sản có xu hướng được tạo lập bởi tậphợp giá mà giá đó được trả để có được một bất động sản thay thế với sử dụng bàthoả mãn tương tự bất động sản mục tiêu trong khoảng thời gian hợp lý

+ Nguyên tắc cân bằng: Các lực lượng cung cầu có xu hướng vận động đến điểmcân bằng nhưng điểm cân bằng tuyệt đối không bao giờ đạt được Sự cân bằng giữacung và cầu phát triển liên tục

+ Nguyê tắc ngoại ứng: chỉ ra các lực lượng ngoại ứng có thể tác động tích cựchoặc tiêu cực đến bất động sản như chu kỳ phát triển kinh tế, chu kỳ kinh doanh,những đặc điểm của bất động sản trong khu vực.

3.1.3 Yêu cầu của phương pháp

- Chỉ được thực hiện với các bất động sản tương tự trong cùng một vùng và có

tính chất đồng nhất về sử dụng và xây dựng;

- Chỉ thực hiện so sánh các bất động sản được giao dịch trong thời gian gần

đây nhất;

- Người định giá phải có kiến thức về thị trường;

- Không có công thức hay mô hình cố định mà phải căn cứ vào sự hiện diệncủa các giao dịch trên thị trường để cung cấp các dấu hiệu giá trị;

- Chất lượng thị trường phải cao để có thể so sánh được- Thị trường cần ổn định

- Điều kiện hoặc động cơ để bán

- Các chi phí phải được thực hiện ngay sau khi bán- Các điều kiện thị trường: + Lạm phát và giảm phát

- Các đặc điểm kinh tế của bất động sản

Phương pháp so sánh trực tíêp đuợc được sử dụng để định giá tất cả nhữngbất động sản giao dịch mua bán trên thị trường Trên thế giới có tới 98 % số các bấtđộng sản được định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp sở dĩ phương pháp nàyđược sử dụng rộng rãi vì:

- Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với những người cókiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản.

- Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trườngnên dễ được mọi người chấp nhận

3.1.6.2 Phạm vi áp dụng

- Thường sử dụng định giá các bất động sản dân dụng (nhà ở) hoặc đất trốngtrong các khu vực dân cư, các bất động sản thương mại – dịch vụ tức là những bấtđộng sản được mua bán phổ biến trên thị trường.

- Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít sử dụng để định giá những bất độngsản công nghiệp, những bất động sản đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện vàcác công trình công cộng vì chúng rất ít hoặc không có giao dịch trên thị trường nênkhông có cơ sở để so sánh

3.1.7 Những hạn chế của phương pháp

- Nguời định giá quá tin tưởng vào các bằng chứng thị trường và quên mấtrằng những bằng chứng đó phản ánh giá trị trong quá khứ mà quên rằng định giá làxác định giá trị ở tương lai.

- Khi thị trường bị đóng băng số lượng các giao dịch trên thị trường khôngđủ thì việc so sánh bị hạn chế

- Đối với bất động sản tạo thu nhập việc so sánh giá bán là khó khăn

- Các điều kiện pháp lý thay đổi làm hạn chế tính thực tiễn của các phươngpháp so sánh.

- Đối với những bất động sản được đổi mới lần đầu tiên trong một khu vựcđang xuống cấp hoặc một bất động sản cụ thể thì có rất ít số liệu có thể so sánhđược.

- Phải cẩn thận với các thông tin mua bán được một người nào đó không thamgia cung cấp dễ dẫn đến những kết luận thiếu chính xác.

3.2 Phương pháp định giá chi phí

3.2.1 Khái niệm

Là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của mộtthửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị công trình gắnliền với đất đã được khấu hao.

Phương pháp chi phí được coi là phương pháp tổng hợp của hai phương pháp:Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để tính giá đất và phương pháp chi phíđược áp dụng để xác định giá đối với các công trình gắn liền với đất.

3.2.2 Nguyên lý chung và các nguyên tắc liên quan.

3.2.2.1 Nguyên lý chung

Giá của bất động sản = giá đất + giá công trình

= chi phí đất + chi phí công trình – hao mòn - lỗi thời

3.2.2.2 Nguyên tắc liên quan

- Nguyên tắc thay thế: Đây là cơ sở của phương pháp chi phí Nguyên tắc nàykhẳng định một điều là không có người mua nào trả giá cho 1 bất động sản cao hơnchi phí để có được một địa điểm tương tự và các công trình cải thiện

- Nguyên tắc cung cầu: Chi phí không chuyển dịch tỷ lệ thuận với sự thayđổi của giá bất động sản được tạo ra từ cung cầu thì sẽ xảy ra chi phí tăng hoặc giảm.

- Nguyên tắc cân bằng: Các vật liệu để sản xuất và các cấu thành bất động sảnphải ở một tỷ lệ hợp lý thì giá trị của bất động sản sẽ đạt được ở mức tối ưu

- Nguyên tắc ngoại ứng: những tác động tích cực hoặc tiêu cực đến bất độngsản

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất: Theo nguyên tắc này thì bất động sảnđược định giá coi đất như mảnh đất trống và sẵn sàng cho sử dụng cao nhất tốt nhất,các công trình trên đất được coi như đã cải thiện

Bước 4: Tính giá trị hiện tại của công trình theo công thức sau:

Giá trị hiện tại

của công trình =

Chi phí thay thế/

tái tạo công trình _

Tổng giảmgiấ tích luỹcông trình

Bước 5: Ước tính phần giảm giá của công trình xây dựng phụ Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá

Bước 7: Điều chỉnh giá trị tính của bất động sản mục tiêu với giá trị của tài sản cá

nhân đã được đưa vào tính toán chi phí

- Giá trị toàn quyền sở hữu bất động sản cần định giá - Giá trị lợi ích mà người sở hữu bất động sản có được

3.2.4 Các phương pháp xác định chi phí của công trình

3.2.4.1 Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh sử dụng để ước lượng trênmỗi đơn vị diện tích

Người ta thường lấy công trình mới làm đơn vị so sánh Ngoài ra các công trình cũđược sử dụng với các điều kiện

- Các cải thiện phải đáp ứng sử dụng cao nhất tốt nhất - Cung và cầu cân bằng

- Bất động sản phải đạt được sự chiếm hữu ổn định

- Giá trị của địa điểm có thể được xác định một cách hợp lý

3.2.4.2 phương pháp chi phí đơn vị của từng cấu thành đơn vị

Người định giá tính toán chi phí dựa trên số lượng vật liệu và công lao độngcần thiết cho mỗi đơn vị diện tích

3.2.4.3 phương pháp điểu tra định lượng (khảo sát số lượng)

Nguời định giá phải tính toán nhằm phản ánh số lượng chất lượng của các loạivật liệu được đưa vào sử dụng các loại lao động, bậc lao động, theo số giờ cần thiếtsử dụng trong công trình

3.2.5.Tính giảm giá tích luỹ công trình:

3.2.5.1 Khái niệm giảm giá tích luỹ công trình

Là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sự khác biệt giữa chi phíthay thế hoặc tái tạo công trình so với giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểmđịnh giá

3.2.5.2.Các nguyên nhân gây giảm giá tích luỹ công trình

- Giảm giá tự nhiên: do quá trình hoạt động của các yếu tổ như tuổi công trình mốimọt, bão lụt, hư hỏng kết cấu do lửa nước….

- Lỗi thời chức năng: Do sai xót trong thiết kế như trần nhà quá cao vị trí bếpbuồng tắm không thích hợp

- Lỗi thời bên ngoài: Phiền toái do tiếng ồn v.v…

3.2.6.Tuổi của công trình

- Tuổi kinh tế của công trình: là tuổi thọ sản xuất của một công trình kể từ khinó đươc xây dựng cho đến khi nó trở thành gánh nặng đối với kinh tế đối với địađiểm.

- Tuổi sử dụng công trình: là khoảng thời gian mà các kết cấu công trình cóthể kỳ vọng thực hiện các chức năng theo thiết kế ban đầu.

- Tuổi thực tế của công trình: Hay còn gọi là tuổi theo thời gian đã qua củacông trình kể từ khi nó đựoc xây dựng xong cho đến ngày định giá

- Tuổi hiệu quả của công trình = Tuổi kinh tế của công trình - tuổi kinh tế cònlại

3.2.7 Các phương pháp tính giảm giá tích lũy của công trình

- Phương pháp kỹ thuật:

Do các kỹ sư hay sử dụng trong qúa trình phân tích cớ cấu qua điều tra thu thậpthông tin để tính phần giảm giá đó

+ Phân tích các yếu tố làm giảm giá công trình

+ Tính các lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được và không + Tính các lỗi thời bên ngoài, phân bổ các địa điểm công trình

+ Trên cơ sở phân tích các chi phí thay thế tái tạo có thể sửa chữa được

+ Tính giảm giá cho các yếu tố không thể sửa chữa được tính tổng giảm giácủa từng nguyên nhân.

+ Cộng tổng giảm giá của từng nguyên nhân để tính tổng giảm giá của từngcông trình

- Phương pháp giảm giá rút ra từ thị trường Các bước thực hiện

+ Điều tra xác định đúng các bất động sản có thể so sánh với bất động sảnmục tiêu trên thị trường

+ Thực hiện điều chỉnh đối với bất động sản so sánh theo một số yếu tố nhấtđịnh bao gồm quyền lợi trong bất động sản dk thanh toán điều kiện bán + Trừ giá trị địa điểm khỏi giá bán bất động sản đã được điều chỉnh tại thờiđiểm bán để nhận được chi phí đã giảm giá của công trình

+ Ước lưọng chi phí của các cải thiện đối với mỗi so sánh tại thời điểm bán(chi phí thay thế tái tạo)

tồng giảm giátích luỹ công

= Chi phí thay thế/

-Chi phí giảmgiá công trình

+ Chuyển đổi tổng giảm giá tích luỹ thành tỷ lệ % chia tổng giảm giá tích luỹ cho chi phí thay thế tái tạo

+ Nếu có sự khác biệt về tuổi vị trí của đặc điểm mức độ bảo dưỡng nguờiđịnh giá phải tính tỷ lệ giảm giá tích luỹ hang năm

+ Thực hiện hoà hợp tỷ lệ giảm giá tich luỹ hàng năm hoặc tỷ lệ giảm giátích luỹ toàn bộ của các so sánh.

3.2.8 Đối tượng pham vi, yêu cầu của phương pháp

3.2.8.1.Đối tượng

Áp dụng định giá cho tất cả các loại bất động sản Tuy nhiên phương pháp nàythường áp dụng định giá các loại bất động sản đặc biệt, ít được giao dịch trên thị

trường.như công sở, bệnh viện trường học, nhà thờ, chùa….nhằm xác định đền bùthiệt hại cho các công trình phải phá dỡ

Ngoài ra phương pháp này còn dược áp dụng để định giá các bất động sảnvới mục đích bảo hiểm, thế chấp và để kiểm tra các các phương pháp định giá khác

- Giá trị của công trình không chịu sự chậm chễ quá mức

- Phương pháp này sử dụng cách cộng dồn song tổng của nhiều bộ phậnchưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ

- Tính toán khấu hao lợi nhuận của nhà đầu tư là công việc rất khó khănphức tạp

3.3 Phương pháp vốn hoá (phương pháp đầu tư)

3.3.1 Khái niệm

Khái niệm: Phương pháp vốn hoá là phương pháp ước tính giá trị thị trườngcủa bất động sản dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó đem lại hoặc có khả năngsẽ đem lại trong tương lai Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn hoá giátrị các thu nhập ước tính trong tương lai về giá trị hiện tại ở thời điểm định giá.

3.3.2 Những nguyên tắc định giá trong phương pháp vốn hoá

+ Nguyên tắc dự báo và thay đổi: là nguyên tắc nền tảng và cơ sở của phươngpháp Định giá bất động sản tại một thời điểm nảo đó nghĩa là nghĩa là phải tính toánlợi ích mà bất động sản đó mang lại trong tương lai Dự báo giá trị của bất động sảntrên những kỳ vọng vào tương lai

+ Nguyên tắc cung cầu: Quan hệ cung cầu và những vấn đề có liên quan đếncạnh tranh có quan hệ mật thiết đến quá trình vốn hoá, đánh giá lợi ích của bất độngsản

Các luồng thu nhập, tỷ suất lợi nhuận, có thể thu thập thông tin về tiền thuê bấtđộng sản trên thị trường Người định giá cần phải quan sát các hoạt động cung cầu.

+ Nguyên tắc thay thế: Các thông tin liên quan đến giá cả mức thuê, tỷ lệ sinhlời chi phí để có thể biết được thông tin các bất động sản tương tự trên thị trường.

+ Nguyên tắc cân bằng: Cho phép ta xem xét quan hệ bộ phận tỷ lệ giữa cáccông trình cấu thành nên bất động sản giữa các yếu tố tạo nên công trình Nếu cácyếu tố tạo nên bất động sản là cân bằng thì giá bất động sản là tối đa Mối quan hệnày cho phép ta xác định tỷ lệ sinh lời hay tỷ lệ vốn hoá của bất động sản là cao haythấp.

+ Nguyên tắc ngoại ứng: Các yếu tố bên ngoài tác động tích cực tiêu cực đếnbất động sản.

3.3.3 Công thức tính giá trị của bất động sản

3.3.3.1 Phương pháp vốn hoá trực tiếp

Giá bất động

+ K0 là giá trị hiện tại

+ Kn giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến năm thứ n + r lãi suất bình quân năm

+ n là số năm hoặc số các giai đoạn phát sinh ròng tiền thu nhập

3.3.4 Phân tích tài chính trong phương pháp

Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên lý: một bất động sản có giá trị phụthuộc vào những thu nhập trong tương lai từ bất động sản đó Trong hoạt động đầu tưbất động sản để dự kiến thu nhập trong tương lai sát với thực tế thì quá trình phântích tài chính dự án đầu tư đóng một vai trò quan trọng sống còn đối với dự án đầutư Các giá trị thu được từ kết quả đầu tư phụ thuộc giá trị thời gian của đồng tiền,các giá trị cần phân tích là

 Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) : Là tổng thu nhập tiềm năng có thể đóng gópcủa bất động sản ở mức chiếm hữu đầy đủ truớc khi trừ đi chi phí hoạt động  Tổng thu nhập hiệu quả (EGI): Là tổng thu nhập được dự báo từ tất cả các

hoạt động của bất động sản đã được điều chỉnh cho việc bỏ trống và thất thutiền thuê.

EGI = PGI - Lỗ (do bỏ trống hoặc thất thu tiền thuê)

 Thu nhập hoạt động dòng (NOI): Là thu nhập ròng thực tế hoặc dự báo saukhi đã trừ đi tất cả các chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưngchưa tính đến tiền vay thế chấp khấu hao sổ sách.

 Luồng tiền trước thuế: Là một phần của thu nhập ròng còn lại sau khi trừ đinợ tiền vày thế chấp trước khi nộp thuế thu nhập

 Các tỷ suất lợi nhuận

+ R0 là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ bất động sản nó phản ánh mối quan hệ giữakỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng trong năm của bất động sản và giá cảtoàn bộ của bất động sản.

+ Tỷ lệ lợi tức (tỷ lệ chiết khấu) là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ giữakỳ vọng về luồng tiền trước thuế của một nămg so với vốn tự có của bất độngsản

Re = luồng tiền trước thuế / vốn tự có.

Phương pháp này không sử dụng được với những bất động sản không tạo thunhập

3.3.7.Hạn chế của phưong pháp

Phương pháp này đòi hỏi phải ước lượng chính xác tổng thu nhập của bất độngsản trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong tương lai Đây là công việc khókhăn phức tạp đòi hỏi rất nhiều kiến thức kinh nghiệm và sẽ rất khó khăn trong mộtnên kinh tế chưa phát triển.

3.4 Phương pháp giá trị còn lại :

3.4.1 Nguyên lý chung của phương pháp

Phương pháp này dựa trên sự tính toán (ước tính) giá trị hoàn thành phát triểncông trình trừ đi chi phí để phát triển cải tạo công trình ta sẽ được giá trị còn lại đâysẽ là giá trị bất động sản cần định giá.

3.4.2 Tính toán chi phí, thu nhập, và lợi nhuận phát triển

3.4.2.1 Các chi phí phát triển

- Chi phí thu dọn địa điểm gồm:+ Chi phí dỡ bỏ công trình + San lấp

- Chi phí kiến trúc: chi phí trả cho thiết kế (kiến trúc sư) - Chi phí bán cho thuê bất động sản gồm:

+ Marketing + Đại lý cho thuê+ Thủ tục pháp lý- Chi phí vốn

- Lợi nhuận phát triển

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển

Có thể uớc lượng theo giá bán hoặc giá cho thuê.

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển: bao gồm

Chi phí xây dựng, lợi nhuận của nhà đầu tư, chi phí marketingChi phí tài chính, chi phí phát sinh khác…

Bước 4: Giá trị còn lại = tổng giá trị phát triển - tổng chi phí phát triển

Giá đất = giá trị còn lại – chi phí pháp lý - thuế- chi phí tài chính có đất - lợinhuận liên quan đến đất

3.4.4 Các hạn chế của phương pháp

- Giá trị còn lại rất nhạy cảm với những thay đổi trong việc tính toán các chi phí vàgiá bán

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất tốt nhất

- Mặc dù ước tính đến các kỳ vọng trong tương lai xong không tính đến các giá trịcủa tiền, đã giả định các dòng tiền xảy ra ở cung một thời điểm do đó giả định này làkhông hiện thực

3.5 Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán)

3.5.1 Nguyên lý của phương pháp

Phương pháp này dựa trên giá thuê bất động sản được trả phản ánh sức mạnhtừ việc kiếm lời từ bất động sản độc quyền.

Dựa trên thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh ta trừ đi chi phí hoạt động củabất động sản được một khoản lợi nhuận Phần lợi nhuận này được cấu thành từ haiphần Thứ nhất đó là do kỹ năng quản lý của chủ sở hữu tạo ra Thứ hai là do đónggóp của bất động sản tạo ra

Những chi phí hoạt động của bất động sản gồm- Thuế

- Bảo hiểm - Bảo dưỡng

- Chỉ áp dụng được nếu bất động sản tạo ra lợi nhuận Nếu hoạt động kinhdoanh gặp khó khăn hoặc không có lợi nhuận thì sẽ không sử dụng được.

3.6 Khái quát

Để ước tính giá trị của bất động sản, nguời ta có thế sử dụng 5 phương phápđịnh giá bất động sản nói trên Trong những phương pháp đó có những phương phápđược sử dụng phổ biến nhưng cũng có những phương pháp chỉ sử dụng cho một mụcđích nào đó Tuy nhiên, trong hoạt động định giá ta không thể sử dụng độc lập mộtphương pháp nào mà giữa chúng có mối quan hệ qua lại kiểm tra lẫn nhau Thôngthường sẽ có phương pháp phù hợp với bất động sản cần định giá nhất tuy nhiên cácphương pháp khác vẫn được được sử dụng với mục đích kiểm tra Để đưa giá trị cuối

cùng của bất động sản Nguời định giá cần phải thực hiện một quá trình được gọi là“điều hòa” các kết quả thu được Đó là nội dung của quy trình định giá nói chung vàcũng là quy trình định giá bất động sản nói riêng.

4 Kinh nghiệm trong hoạt động định giá4.1 Hoạt động định giá trên thế giới

Định giá bất động sản là một lĩnh một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giớikể các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư từ nhiềuthập kỷ qua Tại các nước như Thuỵ Điển, Mỹ, Anh, Pháp, Hà Lan, Úc, Nhật,Malaysia, Singapore, Thái lan, định giá bất động sản đã trở thành một ngành quantrọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phươngpháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động địnhgiá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán,chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi Hiện nayhoạt động định giá bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cầnthiết của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản vừa là một loại dịch vụ phổbiến trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước

Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn Thị trường bất động sản giúp chongười bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảocho việc thanh toán trên cơ sở hợp lý, tránh đuợc rủi ro, do đó việc giao dịch, thoảthuận mua bán bất động sản diễn ra thuận lợi Mặt khác, việc định giá bất động sảngiúp cho giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế bất động sản đảm bảo công bằnghợp lý.

Ba phương pháp định giá chủ yếu được nhiều nước trên thế giới áp dụng là:phương pháp giá thành, phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh giá bán Quy mô của định giá: Định giá hàng loạt nhằm điều chỉnh giá thị trường chomột hoặc nhiều khu đất trong khu vực địa lý; Định giá cá biệt nhằm xác định giá thịtrường đối với một loại hình sử dụng đất trong một khu vực có giới hạn.

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản được coi là một thịtrường không hoàn hảo, có tính khu vực và phân hoá cao theo tài sản Ví dụ ở ĐàiLoan khoản 3 năm một lần chính quyền trung ương tiến hành định giá hàng loạt(khoảng 300.000 điểm) trên toàn lãnh thổ làm căn cứ định giá cho các địa phương;Căn cứ vào giá trên chính quyền các thành phố Đài Bắc, Đài Trung, Cao Hùng côngbố giá bất động sản làm căn cứ tính thu thuế bất động sản Giá mua bán bất động sảntheo giá thị trường trên cơ sở thoả thuận giữa người bán và người mua nhưng khôngđuợc thấp hơn giá quy định của thanh phố Trong trường hợp giá thấp hơn Nhà nướcmua theo quyền “ tiên mại” Tương tự ở các nước Australia, Singapore, Thái lan,việc định giá hàng loạt được định giá định giá định kỳ 4-5 năm/ lần Nhờ có hoạtđộng định giá tốt các nước có thể xác đinh rõ tài sản quốc gia, như ở Thuỵ Điển tổnggiá thị trường của bất động sản là 540 tỷ USD (Trong đó 350.000 bất động sản nônglâm nghiệp giá trị 50 tỷ USD; 2.285.000 bất động sản là nhà ở riêng giá trị 200 tỷUSD; 115.000 nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD; 160.000 bất động sản công nghiệpgiá trị 70 tỷ USD và 94.580 bất động sản được miễn thuế giá trị 130 tỷ USD.

Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hoá, ví dụ như các bất động sảncông cộng như các di tích lịch sử văng hoá danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia,đường giao thông cộng, vườn hoa công cộng …Đất đai là bất động sản nhưng phápluật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch trên thịtrường bất động sản, các nước theo nền kinh tế thị trường như Nhật, Mỹ, các nướcEU, một số nước ASEAN quy định bất động sản (đất đai) và (đất đai + công trìnhtrên đất) là tài sản được giao dịch trên thị trường bất động sản Trung Quốc (đất đai +tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường nhưng đất đai thuộc sởhữu nhà nuớc không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất, đất đaithuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mớiđược chuyển quyền sử dụng đất.

Các hoạt động giao dịch bất động sản tạo nên thị trường bất động sản, là mộtbộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Các hoạt động có liên quanđến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liênquan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạolập bất động sản

Biện pháp bảo đảm nguồn thu của Nhà nước từ thị trường bất động sản tuỳtừng nước khác nhau mà chính sách khác nhau.

Thị trường bất động sản Australia: Pháp luật không giới hạn quyền mua, bánthế chấp bất động sản; không phân biệt trong việc giao dịch bất động sản đối với cácloại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về bất động sản giúpngười bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; hệ thống thông tinbất động sản là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng cónhu cầu; bất động sản được định giá nhưng giá mua bán và mức cho vay thế chấp docác bên tham gia giao dịch bất động sản quyết định; việc đăng ký bất động sản là bắtbuộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký bất động sản.

Thị trường bất động sản Trung Quốc: Người được Nhà nước giao đất có thutiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; Khi chuyểnnhượng thế chấp bất động sản thì đồng thời chuyển và thế chấp quyền sở hữu nhà ởvà quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá bất động sản;Nhà nước thực hiện chế độ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sởhữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới bất động sản gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quanđịnh giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất.

4.2 Hoạt động định giá tại Việt Nam

Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội trong mấy thập kỷ qua có nhiềubiến động to lớn đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường bất

động sản Điều đó kéo theo sự ảnh hưởng của hoạt động định giá bởi vì thị trườngbất động sản chính là cơ sở để hình thành hoạt động định giá.

Có thể phân chia sự hình thành thị trường bất động sản nước ta thành bốn giaiđoạn như sau.

4.2.1 Giai đoạn trước 1946

Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong thời kỳ này diễn ra chủ yếugiữa một bên là người bị cai trị và một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị ápbức bóc lột và một bên là là kẻ áp bức bóc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi làquan hệ bình đẳng; kết qủa các cuộc mua bán trên không thể nói là kết quả thoảthuận của các bên, điều đó trái với các nguyên tắc của thị trường Vì vậy giai đoạnnày chưa thể coi là đã có thị trường bất động sản và đương nhiên chưa thể nói là đãcó hoạt động định giá.

4.2.2 Giai đoạn 1946 – 1980

Đây là giai đoạn thị trường bất động sản nước ta bắt đầu được hình thành Cáimốc để đánh dấu sự hình thành của thị trường bất động sản nước ta chính là hiếnpháp năm 1946 và sau này là điều 11 hiến pháp 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghinhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đối với đất đai nóiriêng Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này chưa có điều kiện pháttriển do tình hình chiến tranh (1946 – 1954), sau này (1960 –1980) do hình thức sởhữu tập thể và sở hữu Nhà nước chiếm tuyệt đối Mặt khác nền kinh tế phát triển theocơ chế thị trường cũng chưa hình thành và đó cũng là nguyên nhân làm cho thịtrường bất động sản không phát triển ảnh hưởng tới các hoạt động định giá.

4.2.3 Giai đoạn 1980 – 1992

Đây là giai đoạn quan trọng đánh dấu sự chuyển mình từ nền kinh tế kế hoạchhóa tập trung sang nền kinh tế thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước Đáng chú ýliên quan tới sự hình thành của thị trường bất động sản trong giai đoạn này là cácđịnh chế về quyền sở hữu đất đai ghi trong hiến pháp 1980

Tại điều 19 Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước thống nhất quản lý Sau đó để cụ thể hoá điều 19 của hiến pháp tại điều 5 vàđiều 7 của luật đất đai 1988 quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyểnnhượng quyền sở hữu nhà để ở thị người nhận chuyển nhượng nhà có quyền sử dụngđất đối với ngôi nhà đó Như vậy bằng các định chế pháp luật Nhà nước Việt Nam đãkhông thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trương bất động sảnlà nhà ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai vẫn đang tồn tại và diễn rasôi động ở hầu hết các đô thị) Thị trường bất động sản trong thời kỳ này về cơ bản làbị chia cắt, thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai làthị trường hợp pháp thị trường đất đai không được thừa nhận hợp pháp nhưng vẫndiễn ra dưới hình thức “ngầm” các hoạt động định giá có thể nói là không có một vănbản pháp lý nào đề cập đến hoạt động này mặc dù vẫn có sự giao dịch bất động sảntrên thị trường

4.2.4.Giai đoạn từ 1992 đến nay

Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định lại vị trí của Nhà nước về quyền sở hữuđối với đất đai Tuy nhiên để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tếthị trường định hướng xã hội chủ nghĩa một số quan hệ đất đai đã được quy địnhĐiều 12 luật đất đai 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuếchuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sảnkhi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất” Đây là lần đầu tiên giáđất và các phương pháp xác định giá đất được pháp luật quy định là định chế pháp lývà được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại khoản 1điều 13 luật đất đai 2003).

Đặc biệt ngày 10 tháng 12 năm 2003 chính phủ đã ban hành luật đất đai mới.Đây là một bộ luật có ý nghĩa quan trọng quyết định sự hình thành rõ nét thị trườngbất động sản ở nước ta

Điều 55 Luật đất đai 2003 quy định về giá đất là do uỷ ban nhân dân tỉnhthành phố trực thuộc trung ương quy định hoặc do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc

do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thựchiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốnbằng quyền sử dụng đất Với quy định này và sau này là nghị định 198 đã quy địnhcác căn cứ và phương pháp xác định giá đất là điều kiện cơ bản cho hoạt động địnhgiá hình thành một cách đồng bộ

Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn đầu của quátrình phát triển do đó vẫn còn tồn tại nhiều điều cần phải nghiên cứu làm rõ Đặc biệtlà trong hoạt động định giá bất động sản, làm sao để giá bất động sản được định giását với giá thị trường và là căn cứ quan trọng trong tính thuế của Nhà nước

Chương II: Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

1 NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNGĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI

1.1 Sự hình thành và phát triển của công ty cổ phần bất động sản Tôgi

Quá trình hình thành của công ty cổ phần bất động sản Tôgi

Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty cổ phần đầutiên hoạt động trong lĩnh vực định giá tại Việt Nam, công ty được thành lập theoGiấy phép số 01454/GP – UB do UBND Thành phố hà nội cấp ngày 18/10/1994 vàđăng ký kinh doanh số 058997 do UBKH Hà Nội cấp ngày 24/10/1994.

Công ty có số vốn điều lệ là 41 tỷ đồng Hiện nay trong thành phần cổ đông có3 ngân hàng là : Ngân hàng thương mại cổ phần Á châu (ACBank), Ngân hàngthương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), 1 công ty tài chính nướcngoài (VEIL ESTATES LIMITED - đại diện là Dragon cappital) và một số doanhnhân trí thức thuộc các ngành tài chính, kinh tế, kỹ thuật.

Hội sở chính của công ty tại 141 Lê Duẩn – Hà Nội Ngoài ra công ty có cácchi nhánh tại thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, thị xã MóngCái tỉnh Quảng Ninh.

Các lĩnh vực hoạt động của công ty

- Kinh doanh bất động sản, đầu tư môi giới dịch vụ bất động sản, cho thuê nhàở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà bán, cho thuê;

- Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để xây dựng nhà và chuyển quyền sử dụng đất;- Dịch vụ tư vấn về bất động sản cho mọi tổ chức cá nhân;

- Nhận uỷ thác đầu tư của các cá nhân trong và ngoài nước;- Kinh doanh du lịch khách sạn nhà hàng;

- Xây dựng công trình dân dụng công nghiệp, công nghiệp, công trình kỹ thuậthạ tầng đô thị;

- Tư vấn xây dựng (thiết kế, đầu tư, giám sát xây dựng);

- Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất;- Dịch vụ quảng cáo thương mại;

Sơ đồ tổ chức hoạt động của công ty

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊHỘI ĐỒNG

BAN TỔNG GIÁM ĐỐC

HỘI SỞ CHÍNHCÁC CHI NHÁNH

- TP.HỒCHÍ MINH- QUẢNG NINH- LÂM ĐỒNG

Phòng Kế hoạch - Kỹ thuật - Vật tư

- ATLĐ

Phòng kinh doanh-

Phòng hành chính- tổ

Phòng kế toán - tài chính

Phòng dự án - xây dựng

1.2 Quá trình hình thành hoạt động định giá của công ty

1.2.1.Tại chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh

Sau khi thành lập khoảng hai năm Tức là vào khoảng năm 1998 ban Hộiđồng quản trị công ty đã quyết định thành lập thêm chi nhánh tại Thành Phố Hồ ChíMinh Ngay khi thành lập, hoạt động định giá đã trở thành hoạt động chính của chinhánh, đóng góp một phần doanh thu rất lớn cho hoạt động của công ty Trong quátrình hoạt động của chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh phải kể đến những người điđầu trong hoạt động định giá như kỹ sư Lâm Tăng Nghiệp, kỹ sư Nguyễn Văn Đức.Những người đã đặt nền móng cho hoạt động định giá tại chi nhánh thành phố HồChí Minh Tuy họ không phải là những người được đào tạo chuyên môn về lĩnh vựcđịnh giá bất động sản Nhưng với tinh thần học hỏi, tự khảo sát và ước lượng bằngnhững kinh nghiệm thực tế Những bất động sản do chi nhánh định giá ngày càng tạodựng được uy tín đối với khách hàng Số lượng các bất động sản định giá khôngngừng tăng lên trở thành nguồn thu chính của chi nhánh.

1.2.2 Tại Hà Nội

Ngay khi mới thành lập, hoạt động chính của công ty tại Hà Nội chủ yếu là đầutư xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê Bởi vì trong thời kỳ này hoạt độngđịnh giá tại Hà Nội chưa phát triển mạnh Tuy nhiên cùng với sự phát triển của thịtrường bất động sản nước ta trong những năm vừa qua, Ban tổng giám đốc nhận địnhrằng hoạt động “định giá” là rất tiềm năng Vì vậy ngày 17/11/2004 công ty đã hoàntất thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh: “Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản,xác định giá trị quyền sử dụng đất” Đây là điểm khởi đầu cho hoạt động định giá tạiHà Nội Đến nay công ty đã định giá hơn 28.000 bất động sản lớn nhỏ, trong đó cónhững bất động sản có giá trị lớn như

- Khu công nghiệp Việt Hương - Đức Giang – Hà Nội

- Hơn 5.000m2 đất tại thị trấn Đức Giang - Gia Lâm, Hà Nội của công tyLogitem Việt Nam – Corp No2…